شرکت باززنده سازی بافت فرسوده مهربین به عنوان شرکت متولی بافت فرسوده خمینی شهر تصمیم دارد طی طرحی بزرگ و با هدف حل مشکل بافت فرسوده، اقدام به اجرای طرحی موسوم به "طرح تجمیع و تفکیک" در بخشی از خیابان شریعتی شمالی نماید. طرحی که در صورت موفقیت آمیز بودن می تواند به سرعت در نقاط دیگر شهر هم اجرا شود. جزئیات این طرح و اقدامات انجام شده در این زمینه را از اصغر عرب مدیرعامل این شرکت جویا شدیم.

***

از نظر شهرسازی بافت فرسوده چه ویژگی هایی دارد؟
شهرها مثل انسان ها به دنیا می آیند، بزرگ می شوند، جوان می شوند، پیر و فرسوده می شوند و حتی می میرند. در آیات قرآن هم داریم که می گوید "چه بسیار از روستاها که نابود شده اند." فرسودگی بافت فقط منحصر به شهر ما نیست، سایر کشورها حتی کشورهای پیشرفته اروپایی هم بافت فرسوده دارند. جلوگیری از معضلات و مشکلات بافت فرسوده برای مدیریت شهری مهم است.

بافت فرسوده یک بافت ارزشمند است که قبلا خانه های پدری ما آن جا بوده و تعلق خاطر نسبت به آن داریم، همچنین مشاهیر بزرگ ما خانه و زادگاهشان در بافت فرسوده است. به غیر از این، خانه های بزرگ و ارزشمندی وجود دارد که از آثار بزرگ معماری دیار ماست. معماران، مساجد و اماکن عمومی بسیار زیادی در بافت فرسوده ساخته اند. خود بازارها از محورهای بسیار زیبا و جذاب بافت فرسوده است.

در کنار این ها امکانات دیگری هم وجود دارد؛ مثلا آیین های مذهبی مثل عزاداری و سوگواری که یا برای خانواده هایمان انجام می دهیم یا برای امام حسین (ع) در دهه محرم، از تکایا و مساجد و از اماکنی که در گذرها وجود دارد کاملا استفاده می کنیم. اصلا بعضی بر این باورند که چرا اسم فرسوده را روی بافت می گذارند؟! بافت از نظر کالبدی فرسوده است ولی از نظر معنوی این اسم را جالب نمی دانند.

خمینی شهر هسته های اولیه اش روستا بوده است که هر کدام از این روستاها، محلات داشته است و محلات، نظام محله ای خودشان را داشته اند و همانند یک شهر عمل می کردند؛ دروازه، بازار، مرکز محله، میدانگاه، مسجد، حمام و روز بازار داشته اند. روزبازارها یکی از فعالیت های اقتصادی است که از آبا و اجداد ما به ارث رسیده مثل دوشنبه بازار یا پنجشنبه بازار. دوشنبه بازار ما را همین روز بازارها توانستند سر پا نگه دارند وگرنه بازارهای خمینی شهر تمام شده و از بین رفته بود.

ما در خمینی شهر در حدود ششصد هکتار بافت فرسوده داریم. علت آن هم توسعه شهر در باغات و شمال شهر است. در آغاز انقلاب توزیع بی رویه زمین و مسکن در خارج از بافت صورت گرفت و شهرک سازی ها باعث گردید تا از بافت قدیم غافل بمانیم، هنوز هم غافل هستیم و در خارج شهر مسکن مهر می سازیم.
دولت جمهوری اسلامی پس از جنگ به این فکر افتاد که بافت فرسوده را بازسازی کند. برای همین شرکتی به نام شرکت مادر تخصصی را تاسیس کرد که در اداره کل راه و شهرسازی حالت معاونت دارد. این شرکت در شهرهای بزرگ مثل اصفهان و مشهد و شیراز تاسیس شد و آنها هم شرکت های کوچکتری مثل شرکت مهربین خمینی شهر را تاسیس کردند که در بافت فرسوده فعالیت داشته باشند. این شرکت ها فعالیت در بافت فرسوده را عمدتا در سه زمینه انجام می دهند؛ یکی از محورهای اصلی شان بازسازی و مرمت بناهای تاریخی است که در خمینی شهر هم این اقدام انجام شد مثلا در اصفهان هفت راسته تاریخی را شناسایی کردند، همچنین در خمینی شهر سه راسته شناسایی شد. بعد از آن شروع به راسته سازی (محورسازی) کردند.

ملاک های تشخیص بافت فرسوده چه هستند؟
بافت فرسوده حدود 25 مورد مشکل دارد که وزارت مسکن سه شاخص را ملاک تشخیص فرسودگی قرار داده است. این سه شاخص عبارتند از:

1- ریزدانگی: خانه ها بسیار کوچک اند و ریز. بعضی هایشان شرقی غربی هستند و در جهت ساخته نشده اند. ملک از مالک اول مرتب تقسیم شده تا به این جا رسیده و همین الان هم بین وراث در حال تقسیم است.

2- نفوذ ناپذیری: شبکه بندی معابرش امروزی نیست و برای ماشین غیر قابل دسترسی است. اگر خدا نکرده جایی آتش بگیرد امکان دسترسی ماشین آتش نشانی نیست. بسیاری از جاها دالان های 200 متری است که پرپیچ و خم است که قبلا این ها را برای مسائل امنیتی ساخته اند. البته بحثی روی قسمت با ارزشش نداریم، این ها باید حفظ شوند ولی آن ها که بی ارزش است و به صورت ویرانه درآمده مشکلات خیلی زیادی را به وجود می آورد.

3- ناپایداری: مصالح ساختمانی که در بافت فرسوده به کار رفته است عمده اش خشت است. یک بخش اش اصلا گل و آجر است که اگر خدای نکرده یک زمین لرزه کوچک رخ دهد تمام این ها خراب می شود و یک فاجعه ای بدتر از بم خواهیم داشت.

اقدامات شرکت مهربین در این زمینه چه بود؟
اولین اقدامی که شرکت مهربین در این زمینه انجام داد این بود که سقف فلزی دوشنبه بازار را ایجاد کرد. قبل از آن طرح سقف ایجاد شده بود و پس از آن شروع به مرمت بناهای تاریخی کرد. شما ببینید دوشنبه بازار از آن طرف کشیده شده و رفته به سمت درب محکمه. درب محکمه ای که سال ها متروکه بود دومرتبه آباد شد. از آن طرف هم به سمت ملاحیدر رفت. از طرفی خیابان احمدی که سالیان سال می گفتند خاکش مرده است و کسی در آن فعالیت نمی کند، فعال شد. کالبد خیلی می تواند روی فعالیت بازارها موثر باشد.

بعد شروع به کار روی چهارشنبه بازار کردیم. بخشی از سقفش زده شد و عصارخانه هم از دل خاک بیرون آمد. بخشهایی از آن بازسازی شد و بخشهایی که از قدیم بود حفظ شد و الان هم به همت شهرداری در حال بازسازی است. سقف بازارچه در حال بازسازی است چون تنها بخش بازار سقف دار که مردم در خمینی شهر یادشان بوده است محله ورنوسفادران بوده و چهارشنبه بازار.

ما در ورنوسفادران سه اقدام برای بافت در نظر گرفتیم. اول اینکه محورهای تاریخی را بسازیم و از نظر کالبدی آباد کنیم. در چهارشنبه بازار فعالیت بازاری و تجاری خیلی کم است. عمدتا اهالی اش رو به صنعت آورده و رفته اند محمود آباد و در کار سنگ فعالیت دارند و نیاز دارد که از نظر کالبدی تا جایی که ممکن است محور اصلی اش را احیا و آباد کنیم تا فعالیت در آن جریان پیدا کند. چند تا از گنبدهایش هم احداث شده است.

بحث دوم احداث خیابان مرکزی است. خیابان مرکزی در احیای بافت می تواند خیلی موثر باشد. می دانیم که در محله فروشان، خیابان شهید صدوقی در بافت تعریض واحداث شده است، در محله خوزان خیابان 17 شهریور تعریض شده ولی در محله ورنوسفادران اتفاقی نیافتاده که بافتش احیا شود. بافتش هم روز به روز رو به زوال می رود. از طرفی محله ورنوسفادران محله ناتوانی نیستند، اهالی ورنوسفادران از لحاظ مالی توانمند هستند و می توانند خانه هاشان را بسازند و آبادش کنند و اگر این خیابان آباد شود مطمئن باشید که سرمایه ها دوباره به شهر بر می گردد.
از دیگر اقدامات شرکت مهربین پیگیری جهت تهیه طرح بافت فرسوده بوده است. در طرح بافت فرسوده مطالعات جامعی پیرامون شهر انجام شده و مراکزی در شهر در نظر گرفته شده به عنوان محرک توسعه. در محلات شهر پروژه تعریف شده است. یک طرح مطالعاتی هم در مورد حاشیه نشینی داشتیم که به آن طرح توانمندی سکونتگاه های غیر رسمی می گوییم که بحث آن جداست.

چرا این قسمت از محله ورنوسفادران را برای احیا انتخاب کردید؟
ما تصمیم گرفتیم با پول مردم و مشارکت خودشان خانه هایشان را بسازیم و بخشی را در محله ورنوسفادران انتخاب بکنیم که هم نزدیک به مرکز محله باشد (نزدیک به چهارشنبه بازار، تکیه و ...) هم نزدیک به خیابان باشد که بخش عمده ای از بار ترافیکی خیابان را کم کند و هم بتوانیم با مردم راحت تر کنار بیاییم یعنی شبکه بندی خانه ها به گونه ای باشد که حتی المقدور کمتر قناس باشند.

بافت قدیم و فرسوده ای که ما الان داریم اگر به آن بی توجهی شود تبدیل به تهدید برای شهر خواهد شد. خانه های متروکه مراکز بزهکاری، فساد و اعتیاد است. خود ساختمان ها در حال ریزش است و ممکن است روی سر کسی بریزد. برخی در این کوچه ها زیر آوار جانشان را از دست داده اند. در شرایطی که اگر خوب به بافت فرسوده نگاه کنیم می بینیم یک گنج پنهان است. بافت فرسوده یک طلای غبار گرفته است که زیر خاک پنهان شده و ما باید آن را کشف و به بهترین نحو از آن استفاده کنیم. می توانیم تهدید را تبدیل به فرصت کنیم. یعنی باید این کار را بکنیم. پس مدیریت شهری در هر شرایط وارد عمل شده و قسمتی از شهر را انتخاب کرده که بتواند کار انجام دهد. آقای حاج حیدری شهردار از امکاناتی که در محل داشت، از تمام اعتبار، حیثیت و آبرو که داشته مایه گذاشته و گفته من از آبروی خودم مایه می گذارم تا مشکلات بافت حل شود.

چند پلاک در این کوچه وجود دارد و وضعیت شان به چه صورت است؟ قرار است چه اقداماتی در آن جا انجام دهید؟
در کوچه فرهنگ 165 پلاک زمین را شناسایی کردیم. از این 165 پلاک، حدود یک چهارمش خالی از سکنه، مخروبه و متروکه است. یک چهارم دیگرش مخروبه هایی است که مهاجرین افغان و افراد ناتوان در آن زندگی می کنند. یک چهارم آن خانه هایی است که افراد ناتوان بومی در آن زندگی می کنند مثلا خانه هایی هستند که یک تک پیرزن یا یک تک پیرمرد در آن سکونت دارند. یک چهارم دیگرش هم خانه هایی است که اصلا نوساز نیست یعنی قابل سکونتند و افرادی در آنجا زندگی می کنند ولی از نظر کالبدی خانه ها کهنه هستند یعنی در آن خانواده ساکن است ولی بضاعت مالی ندارند و از درد ناعلاجی این جا ساکن شده اند. بنابراین ما تمام این خانه ها را که از لحاظ فرسودگی بیش از 90 درصدشان فرسوده و خشت و گلی است و مشکلات عدیده ای دارند، تخریب کرده صاف می کنیم و بعد پلاک بندی مجدد می کنیم با پلاکهای 200 متری و بینشان توزیع می کنیم. دقیقا مثل این می ماند که ما یک مشت قند حبه ای به هم ریخته داشته باشیم که این ها را مرتب کنار هم بچینیم، مسلما کمتر جا می گیرد. وقتی ما این ها را کنار هم چیدیم تعداد بیشتری پلاک زمین به ما می دهد و این خیلی خوب است که مردم واهالی یک پلاک خوش قواره که ماشین راحت در خانه شان برود، راه، خیابان، فضای سبز و امکانات محلی داشته باشد در اختیار داشته باشند تا این که الان با یک دالان یک متری یا دومتری با شرایط سخت اصلا ماشین داخلش نرود.

حالا بعضی ها بزرگ مقیاس دوست دارند و بعضی ها هم کوچک مقیاس. طبق برآورد ما قیمت این زمین ها که قبلا متری200 هزار تومان است بعد می شود متری 2 میلیون تومان یعنی دقیقا ده برابر می شود. چرا این اتفاق می افتد؟! چون خیلی از مشکلاتش حل و مسائل سوخته زنده می شود. پس سرمایه مان به ما برمی گردد. حالا این مال از آن چه کسانی است؟! ببینید! مشکلی که ما داریم این است که هر خانه ای چندین وارث دارد یا هر خانه ای چند تا سند دارد. بسیاری از خانه ها اصلا مشاع هستند و سند ندارند. وضعیت اسناد ملک ها خیلی جالب نیست. بزرگترین مشکلی که در این بافت فرسوده گریبان ما را گرفته مشکل اسناد مالکیت است و مالکین حاضر نیستند بروند مشکلات را حل کنند، اصلا برایشان صرف ندارد که برای 3 مترمربع زمین، برگه انحصار وراثت پرکند و ...

پس چه کسی این مشکلات را حل می کند؟!
مالکان دور هم جمع شدند و یک شرکت تعاونی تأسیس کردند به نام شرکت تعاونی کوی فرهنگ. ما فقط کسی که سند مالکیت دارد را می شناسیم. یک فراخوان دادیم کسانی که می خواهند در این طرح شرکت کنند تشریف بیاورند. در لحظات اول حدود 80 درصد شرکت کردند. ما آن جا دفتر تاسیس کردیم با کمک شهردار. چند تا معاون وزیر آمدند آن جا را دیدند، طرح های ما را دیدند و پسندیدند.

ما در محله ای داریم کار می کنیم که تعاملات مردمی بسیار بالاست. اصلا ما بر این باوریم که به طور 100 درصد خانه ها در طرح شرکت می کنند و اینها که شرکت نکردند بخاطر عدم اعتمادشان به دولت است. ما بر این باوریم که اگر کار مردمی بود و دولت هیچ گونه نقشی نداشت و منِ کارمند دولت نمی رفتم در این جریان، مردم صد در صد شرکت می کردند ولی خوب دولت باید باشد؛ دولت باید تسهیل گر باشد؛ باید پشتیبان باشد.

اقدام بعدی که انجام دادیم معاون وزیر آقای خندان دل آمد دفتر چهارشنبه بازار را تاسیس کرد. آقای روستا آمد و قول مساعد داد، آقای اسلامی هم قول کمک داد. آقای ابلقی که از کسانی است که دانش بافت فرسوده دارد آمد و خیلی تعریف و تمجید کرد. آقای دکتر ایزدی آخرین فردی بود که آمد. ایشان معاون بافت فرسوده در وزارت مسکن و شهرسازی هستند. در دفتر شرکت تعاونی نشستند و قول مساعد دادند و صورت جلسه ای هم تنظیم کردند که وام ها را پیگیری کنند. شهردار هم قول ارایه پروانه ساختمانی رایگان، تخریب وحمل ضایعات ساختمانی و اقدامات شهرسازی همانند نقشه برداری و... را داده است.

وام ها به چه صورت است؟
ما دو نوع وام داریم؛ یک وام ودیعه مسکن که برای جابجا شدن ساکنین است که قیمتش 15 میلیون تومان است و یک وام –که قولش را به ما داده اند- وام ساختمان به مبلغ 40 میلیون تومان است. در استان اصفهان این اتفاق کم افتاده فقط در نوید نجف آباد حدودا برای 30 خانه این اتفاق افتاده است و در محله همت آباد در حال انجام است ولی در خمینی شهر و کوی فرهنگ با این زمانی که پیش بردیم جلوتر از آن ها هستیم. البته هنوز وام مسکن برای بافت فرسوده نیامده وامیدواریم بزودی وارد خمینی شهر شود.

نحوه کار در این خیابان چگونه است؟
شرکت تعاونی به نام شرکت تعاونی کوی فرهنگ -که مدیرعامل و هیات مدیره دارند- زمین ها را ارزش گذاری و تبدیل به سهام می کنند و کل املاک 165 پلاک مشاع می شود. این بخش 36 هزار مترمربع زمین است که 165 پلاک در آن جای دارد و این 36 هزار مترمربع دومرتبه بین افراد تقسیم شده و بلوک بندی می شود. این سهام خرید و فروش می شود و هر کسی یک پلاک 200 متری می خرد و مالک آن می شود. در اصل مالک خانه خودشان می شوند. مسلما پلاک هایی که برِ خیابان 36 متری است گران تر است و سهام زیاد می خواهد و آنهایی که برِ خیابان 12 متری یا هشت و شش متری است ارزان ترند. اول کوچه و آخر کوچه قیمتهایش با هم متفاوت است. قبل از آن که تخریب و تسطیح بکنند طرح را میگذارند جلوی مالکان واز آن ها می پرسند که کدام ملک را می خواهند و تکلیفش را روشن می کنند. ما قبل از اینکه دست به تخریب بزنیم مشکل اسناد مالکیت را حل می کنیم. متاسفانه قوانین ثبتی کشور در بافت بسیار دست و پاگیر است. راهکار برای بافت فرسوده داده شده ولی اجرایی نشده. دنبال اجرایی کردن این راهکارها هستیم تا سند مالکیت که برای بافت فرسوده یک تهدید است تبدیل شود به فرصت.
شهرداری هم در این ملک انتفاعی نخواهد برد. سودش این است که شهرش آباد می شود یعنی مشکل بافت فرسوده از روی دوش شهردار برداشته می شود.

در محلات دیگر هم این طرح وجود دارد؟
اگر این کار موفق شود ما تا آخر دوره چهارساله شهردار می توانیم آن را به هزار خانه برسانیم. اگر موفق شود در بقیه محله ها هم می شود رقابت انداخت. الان درب سید محله فروشان هم اعلام آمادگی کرده اند که می توانیم این کار را بکنیم. محله خوزان هم گفته اند این کار را می کنیم. تمام محلات خمینی شهر نیاز به طرح تجمیع و تفکیک دارند. این بودجه ای نیست که از بالا و از دولت بیاید و بگویند بگیرید و خانه هایتان را آباد کنید، کاری است که مردم باید تعامل کنند.

اماکنی مانند مهمانسرا و هتل هم در این طرح در نظر گرفته می شود؟
بافت فرسوده خدمات هم دارد که تابع طرح تفصیلی و طرح جامع است. مردمی که در این جا زندگی می کنند خدمات آموزشی، بهداشتی، درمانی و ... می خواهند که تمام آن ها در کمیسیون ماده 5 تصویب می شود. مسلم است که بافت قدیمی بناهای تاریخی هم دارد که می تواند به مرکز گردشگری تبدیل شود.

برق و آب و انشعابات چه می شود؟
تمام انشعابات که بنام افراد است دوباره توسط شرکت های تأسیساتی و ذیربط طبق قوانین به افراد باز گردانده می شود.