اشاره: اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستاجر، مالک منافع ( نه عین) مستاجره ( مثلاً خانه ، ملک و ...) می شود.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند در این جا صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن تجاری و ... شویم د
کلیات
1- در اجاره اشیاء مانند خانه و .... مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد
پرسش : اگر کسی خانه اش را به دیگری اجاره دهد ولی مدت اجاره در اجاره نامه قید نگردد و از طرفی مدتی مستاجراز آن استفاده کند آیا با بطلان عقد اجاره موجر حقی نخواهد داشت؟
پاسخ : گر چه در این حالت عقد اجاره باطل است ولی این بدان معنا نیست که مستاجر مجانی استفاده کند در این وضعیت موجر استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت یعنی مبلغی که معمولاً برای چنین عین مستاجره ای در عرف پرداخت می شود نه اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که بین طرفین تعیین شده و اگر در عقد اجاره ابتدای آن مدت ذکر نشده باشد از زمان عقد محسوب می شود.
2- برای صحت اجاره مالک باید قدرت تسلیم عین مستاجره را داشته باشد و عین مستاجره به نحوی باشد که با بهره برداری از آن اصل عین مستاجره از بین نرود و باید عین مستاجره معین باشد و اجاره عین مستاجره مجهول یا مردد مثل اینکه موجر بگوید خانه ای به تو اجاره می دهم و معلوم نباشد که مستاجر ازکدام خانه انتفاع و بهره برداری کند ، باطل است.

پرسش: آیا موجر باید مالک عین مستاجره هم باشد؟
پاسخ: خیر لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره هم باشد ولی باید مالک منافع آن باشد برای مثال مستاجر در مدت اجاره که مالک عین مستاجره است منافع آن مدت را به دیگری اجاره دهد البته این امر هنگامی امکانپذیر است که در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد پس اگر در اجاره نامه شرط شود مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به دیگری ندارد او نمی تواند آن را به دیگری منتقل کند البته در مورد اماکن تجارتی و مغازه ها که مقررات ویژهای دارند به طور جامع بحث خواهیم کرد.

پرسش: آیا می توان مال مشاع را به اجاره داد؟
پاسخ: برای مثال یک نفر از وراث آپارتمان موروثی را اجاره دهد در این حالت اولاً موجر فقط می تواند قدر السهم خودش را اجاره دهد ثانیاً تسلیم عین مستاجره منوط به اجازه سایر وارث می باشد بنابراین هنگام تنظیم اجاره نامه باید به این مهم توجه کرد.

پرسش:در صورتی که موجرنتواند عین مستاجره را تسلیم کند عقد اجاره چه وضعیت پیدا می کند؟
پاسخ: موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امنتاع موجر از سوی دادگاه اجبار می شود و در صورت عدم امکان اجبار او مستاجر حق فسخ خواهد داشت موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم کند که مستاجر قادر به استفاده مطلوب از آن باشد و اگر معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو اجاره را با تمام اجاره بها قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر دیگر حق فسخ ندارد.

پرسش:چه عیبی موجب حق فسخ برای مستاجر می شود؟
پاسخ: عیب که موجب از بین رفتن منافع عین مستاجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد

پرسش: اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در عین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستاجر حق فسخ دارد؟
پاسخ: عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستاجره به مستاجر و قبض او در عین مستاجره به وجود بیاید برای مستاجر حق فسخ ایجاد می کند و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث گردد نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت باید توجه داشت که هر گاه عین مستاجر به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیب کرد اجاره باطل است اگر در مدت اجاره عین مستاجره به علت حادثه مانند زلزله ، سیل و ... بطور کلی یا جزیی از بین برود اجاره تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن مستاجر حق دارد نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال الاجاره را مطالبه کند باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستاجره به علت حوادث طبیعی حاکم است پس اگر مغازه ای به علت جنگ به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمیشود.
3- موجر نمی توان در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستاجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستاجر از عقد اجاره در تعارض باشد

پرسش: اگر در مدت اجاره عین مستاجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟
پاسخ: چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد مثل ترکیدگی لوله آب ، فرور ریختن چاه فاضلاب و ... مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

پرسش: پرداخت هزینه های تعمیر بر عهده چه کسی است موجر یا مستاجر؟
پاسخ: اگر تعمیرات و مخارج برای امکان بهره برداری از عین مستاجره لازم است بر عهده موجر ( مالک ) است مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد برای مثال سیم کشی یا لوله کشی گاز بر عهده مالک است ولی پرداخت هزینه نصب توری یا پنکه سقفی و .... که برای استفاده بهتر از عین مستاجره می باشد بر عهده مستاجر خواهد بود
توجه: اگر مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
4- مستاجر باید مراقبت های لازم را از عین مستاجره به عمل آورد و نباید به نحوی از آن استفاده کند که به مالک ضرر وارد کند مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کند و به اصطلاح تعدی و تفریط نکند برای مثال اگر مکانی برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستاجر نمی تواند از آن مکان برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستاجر نمی تواند از آن مکان به عنوان خوابگاه دانشجویی یا استفاده اقوام خود بهره برداری کند و مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین ، مطابق عرف محل و شرایط و اوضاع و احوال موجود از آن بهره برداری کند چنانچه منع مستاجر از تعدی و تفریط ممکن نباشد موجر حق فسخ دارد.
5- عقد اجاره به محض پایان مدت برطرف می شود و اگر پس از پایان مدت مستاجر آن را در تصرف خود نگاه دارد و مالک راضی نباشد باید اجرت المثل این ایام را به مالک بپردازد حتی اگر در این مدت از عین مستاجره استفاده نکرده باشد

پرسش: آیا با فوت مالک یا مستاجر عقد اجاره پایان می یابد؟
پاسخ: عقداجاره نه با فوت مالک و نه با فوت مستاجر، نه پایان می یابد و نه باطل می شود اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خودش مالک منافع عین مستاجره باشد با فوت او اجاره باطل می گردد و یا اگر مباشرت مستاجر در استفاده از عین مستاجره شرط شده باشد با فوت او اجاره باطل می گردد.
توجه : هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره، مجاز در ساخت بنا یا کاشت نهال و درخت باشد موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و پس از پایان مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را دارد و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را دارد اما اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده بنایی بسازد یا نهال یا درختی بکارد موجر حق دارد هر وقت که بخواهد بنا را خراب یا درخت را از ریشه قطع کند در این صورت اگر در عین مستاجره نقص به وجود بیاید بر عهده مستاجر خواهد بود.

پرسش: اگر متولی وقف عین موقوفه را اجاره بدهد و سپس فوت کند وضعیت عقد اجاره چه می شود؟
پاسخ: هر گاه متولی وقف با ملاحظه و صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی شود.

پرسش: اگر در عقد اجاره مدت به صورت صریح قید نشود چه وضعیت پیش خواهد آمد؟
پاسخ: همان طور که اشاره شد اگر عقد اجاره بدون مدت باشد آن عقد باطل خواهد بود اما اگر مدت به صورت صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد حسب مورد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از این مدتها در تصرفش نگاه دارد و مالک هم تخلیه عین مستاجره را از او نخواهد مالک به موجب توافق حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجاره بهای مقرر بین خودشان خواهد بود.

پرسش: اگر کسی برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند و مدعی حقی نسبت به عین مستاجره باشد مستاجر چه اقداماتی می تواند انجام دهد؟
پاسخ: اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که این مزاحمت قبل از تصرفات او باشد مسلماً حق فسخ خواهد داشت و اگر فسخ نکرد می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض و تصرفاً او باشد حق فسخ ندارد و می تواد از او خسارت بگیرد اما چنانچه شخصی که ایجاد مزاحمت می کند مدعی حقی نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مستاجره را از تصرف مستاجر خارج کند مگر آنکه با طرع دعوی علیه مستاجر و موجر و اثبات ذی حق بودن خود در دادگاه.

پرسش: یکی از وارث دعوی مطالبه اجاره بها در قالب اجرت المثل به طرفیت سایر وارث اقامه می کند و مدعی می شود که 20 سال است که پدرش فوت کرده و او در خارج از کشور به سر می برده و تمامی وراث به جز او از آپارتمان موروثی استفاده می کردند آیا می توان به ادعای او ترتیب اثر داد؟
پاسخ: در اینجا دو عقیده وجود دارد عده ای معتقدند که وی هنگامی مستحق دریافت اجرت المثل است که سایر وراث از اعمال حق او برای مثال استفاده از آپارتمان ممانعت می کردند و عده ای معتقدند که در هر صورت وی مستحق دریافت اجرت المثل است زیرا شریک ملک مشاع که از سهم شریک خود بهره می برد، مستولیت پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را دارد چون استیفا و بهره برداری از مال دیگری اسیتفای منفعت صحیح نمی باشد بنابراین هر گاه کسی از مال دیگری استیفای منفعت کند و به بیان ساده استفاده نماید صاحب مال مستحق دریافت اجرت المثل می باشد مگر اینکه معلوم شود که اجازه داشته مجاناً از آن استفاده کند.