ابلاغ بسته جديد اجاره‌بها به بنگاههاي مسكن در فصل داغ نقل و انتقالات نه تنها انتظار كاهش نرخ اجاره‌ها را برآورده نكرد، بلكه بي‌اطلاعي بنگاه‌ها و همچنين عدم تمكين موجران از اين ابلاغيه اختياري در مواردي موجب ملتهب شدن بازار اجاره مسكن و افزايش نرخ‌ها شده است.

پس از اينكه در سال گذشته نرخ اجاره‌بها به شكل قابل توجهي و به گفته بنگاه‌هاي املاك بيش از 40 درصد افزايش يافت، نيكزاد وزير مسكن و شهرسازي را بر آن داشت تا راهكاري اساسي براي بازار به هم ريخته اجاره‌بها بيانديشد. اين راهكار كه به گفته مسوولان وزارت مسكن و شهرسازي مي‌تواند جلوي رشد اجاره‌بهاي مسكن را بگيرد، چيزي نبود جزء يك بسته سياستي كه همين چند روز پيش با نام بسته‌سياستي اجاره‌بها رونمايي شد.

البته بايد اظهارات وزير مسكن در سال گذشته را نيز به اين بسته سياستي اضافه كرد كه در آن تاكيد شده بود بايد قيمت‌هاي منطقه‌اي براي 22 منطقه تهران تعيين كرد كه اين تعيين قيمت بدليل موضع گيري كارشناسان و حتي بنگاه داران مسكن به نظر بي نتيجه و حتي تا حدودي خطرناك از لحاظ رشد بيش از حد قيتها به فراموشي سپرده شد.

در بسته سياستي اجاره‌بها كه از نيمه سال گذشته تهيه و در دستور كار دولت قرار گرفت اواخر ماه گذشته با انجام يك سري اصلاحات نهايي و اعلام شد.

در اين بسته مأموريت‌هاي تازه‌اي به وزارت بازرگاني، سازمان امور مالياتي و وزارت مسكن اعطا شد تا حداقل اگر قيمت اجاره‌بها كاهش نيافت به اندازه معقولي و در حد تورم افزايش يابد اما به نظر مي‌رسد بازار اجاره‌بهاي مسكن ديگر رشد 10 درصد يا 20 درصد را نمي‌پسندد و همانند سال گذشته نظرش افزايش بيش از 40 درصد است.

يك موضوعي كه در بسته سياستي اجاره‌بها بسيار خودنمايي مي‌كرد و باعث واكنش مستأجران و موجران شد همانا ثبت قراردادهاي اجاره به مدت 2 سال و ثبت تمامي قراردادهاي اجاره همچون مبايعه‌نامه در سامانه كد رهگيري معاملات املاك بود. مسوولان ذيربط تهيه بسته سياستي اجاره‌ها ظاهراً بر اين اعتقاد بودند كه اين شيوه 2 ساله مي‌تواند رشد اجاره‌بها را كنترل كند در حاليكه هيچ كدام از موجران حاضر نيستند واحد مسكوني خود را با قيمت امسال براي مدت 2 سال اجاره دهند.

به هر حال اين مطالب ابتدايي گفته شد تا مرهمي باشد بر بازار اجاره و واكنش مسوولان و راهكاري بهتر از سوي آنها براي كنترل بي رويه اجاره مسكن.

*بي اطلاعي بنگاه‌ها از دو ساله شدن قرارداد اجاره

اعلام خبر جزئيات بسته اجاره بها از سوي رسانه ها اين ذهنيت را براي متقاضيان مسكن و اجاره ايجاد مي كرد كه مطمئنا با رفتن به بنگاه املاك قطعا آنها او را راهنمايي خواهند كرد كه آيا دو ساله شدن ثبت قرارداد اجاره موجب كاهش اجاره مسكن خواهد شد يا خير.

گزارش ها از بازار اجاره مسكن كاملا مشخص است كه همچنان اطلاعات كافي در اين رابطه در اختيار مستاجران و موجران قرار نگرفته است، زيرا شنيده‌ها از بازار اجاره مسكن حاكي از اين موضوع است كه متقاضيان نمي‌دانند كه «تنظيم قرارداد اجاره 2 ساله» در حال حاضر اختياري است يا اجباري؟ و يا حتي اصلا اين بسته سياستي ابلاغ شده يا نه؟

*مستاجر و موجر را چهار سال نخواهيم ديد

حميد سلطان محمدي بنگاه دار با سابقه در محله شريعتي منطقه 19به خبرنگار اقتصادي خبرگزاري فارس گفت: قراردادها هنوز يك ساله است و بخشنامه اي به ما مبني بر دو ساله شدن قراردادها ابلاغ نشده است.

وي ادامه داد: همين يك ساله بودن قراردادهاي اجاره باعث مي شود كه موجران بروند و دو سال ديگر به بنگاه املاك سر بزنند حال اگر قرادادها دو ساله شود مطمئنا مستاجر و موجر را چهار سال نخواهيم ديد و مطمئنا اين موضوع به ضرر بنگاه دار تمام مي شود.

سلطان محمدي تاكيد كرد: اتحاديه املاك از ما سالانه 80 هزار تومان حق عضويت دريافت مي كند اما من بايد قرارداد دو ساله امضاء كنم آيا اين انصاف است.

*رشد 25 درصدي اجاره

وي با بيان اينكه نرخ اجاره بها از ابتداي سال بيش از 25 درصد گران شده است گفت: هنوز نقل و انتقال مسكن به آن شكل داغ نشده ولي موجران اجاره بها را تا 30 درصد بالا برده اند بنابراين به نظر مي رسد اجاره ها باز هم افزايش يابد.

سلطان محمدي افزود:نرخ اجاره بها مشخص نيست و هر موجري خود نرخ واحد مسكوني خود را تعيين مي كند.

وي ادامه داد: بايد براي هر 100 هزار تومان سه هزار تومان اجاره دريافت شود در حاليكه همين قيمتها هم رعايت نمي شود.

به گفته وي،يك آپارتمان 50 متري در اين محله در سال گذشته 11 ميليون تومان رهن كامل بود اما در سال جاري همان آپارتمان را 14 ميليون تومان براي ما فايل كرده اند.

*موجران علاقمند به دريافت اجاره بهاي ماهانه

وي ادامه داد:بيشتر موجران علاقمند به دريافت اجاره هستند چون كه معتقد هستند واحد مسكوني خريداري شده داراي اقساط 250 هزار تومان به بالا دارد بنابراين اگر بخواهيم اقساط اين واحد مسكوني را از طريق سپرده گذاري در بانك ها تامين كنيم نمي توانيم اقساط را پرداخت كنيم پس بهتر اين است كه پول پيش كمتر با اجاره بهاي بيشتري دريافت كنيم.

*موجر:نان 25 درصد گران شده پس من هم 25 درصد گران مي كنم

نصيري كه خود موجر است و در اين بنگاه نشسته مي گويد:دولت كه قيمت نان را 25 درصد گران كرده پس من هم بايد حداقل اجاره مسكن را 25 درصد گران كنم.

وي افزود:واحد مسكوني خود را قبل از سال ماهانه 200 هزار تومان اجاره مي گرفتم اما الان كمتر از 300 هزار تومان به اجاره نمي دهم.

*بسته سياستي مغاير با اصل 44

محسن وثوقي بنگاه دار با سابقه اي كه معتقد است بسته سياستي اجاره بها مغاير با اصل 44 است مي گويد:بخشنامه بسته سياستي اجاره بها هنوز ابلاغ نشده است و اگر هم ابلاغ شود قابل اجرا نيست.

وي تصريح كرد: نبايد براي بخش خصوصي كه در بازار اقدام به توليد مي كند بخشنامه هاي دست و پاگير گذاشت بنابراين بايد اذعان شود كه قيمت را بايد بازار و تقاضا تعيين كند.

وي ادامه داد:اين بسته سياستي آثار تورمي دارد و همين خبر كه گفته شده اجاره ها بايد دو ساله تنظيم شود موجران اجاره بها را 40 درصد بالا برده اند.

وي در پاسخ به اين سوال كه در اين مناطق جنوب تهران معمولا بايد اجاره بها كمتر رشد كند چرا كه بيشتر متقاضيان مسكن جذب مسكن مهر شده اند تاكيد كرد:زماني مسكن مهر مي تواند تاثير مثبتي بر بازار مسكن بگذارد كه سالانه دو ميليون واحد مسكوني مهر ساخته و عرضه شود پس مسكن مهر مانند قطره اي در دريا است كه فكر نمي كنم چندان تاثيري بر بازار مسكن باشد.

وي گفت:به عنوان مثال در شهر پرند كه ساخت مسكن مهر بسيار رونق دارد اما تاسيسات زيربنايي ندارد به هيچ دردي نمي خورد بنابراين من معتقدم كه انسان اگر در چادر زندگي كند اما تمام تاسيسات زيربنايي را در اختيار داشته و به تمام امكانات دسترسي داشته باشد بهتر از اين است كه در آپارتمان مبله اي سكونت كند و داراي هيچ امكانات زيربنايي نباشد.

به گفته وي،در حال حاضر در اين محله يك آپارتمان 70 متري 20 ميليون تومان رهن كامل و يا 10 ميليون تومان پول پيش با ماهي 400 هزار تومان اجاره ماهانه است.

رحيم پور بنگاه دار محله نازي آباد در منطقه 16 (ميدان خورشيد) نيز مي گويد: آپارتماني كه قبلا در اين منطقه متري يك ميليون و 500 هزار تومان سازنده راضي به پيش فروش آن بود حال به يك ميليون و 700 هزار تومان هم به اين پيش فروش راضي نمي شود.

وي تاكيد كرد:در اين منطقه يك واحد مسكوني 50 متري 20 تا 22 ميليون تومان رهن كامل است.

*از طريق رسانه‌هاي عمومي‌ مطلع شده‌ايم

رحيم پور مشاور املاكي در جنوب تهران در منطقه جواديه نيز گفت‌: بسته اجاره هنوز ابلاغ نشده و از جزئيات ‌اين طرح از طريق رسانه‌هاي عمومي ‌مطلع شده‌ايم‌.

وي درباره‌ اينكه آيا امكان تنظيم قرارداد اجاره به صورت دو ساله وجود دارد يا خير؟ اظهار كرد‌: همان‌طور كه اعلام شده تنظيم قراردادهاي اجاره بصورت دو ساله اجبار نيست، بلكه اختياري يا توافقي است.

وي ادامه داد: به طور كلي جزئيات ‌اين طرح، جديد نيست، زيرا در گذشته و حال‌، بازار اجاره مسكن شاهد چنين قراردادهاي توافقي بوده و خواهد بود.

به گفته وي، شايد ‌اين نوع قرارداد در بازار اجاره واحدهاي مسكوني كمتر به چشم بخورد، اما در بازار اجاره مستغلات قابل مشاهده است‌.

*مالكان:راه فراري هم وجود دارد

هوشيار يكي ديگر از بنگاه داران در خيابان آيت اله كاشاني (نبش شاهين شمالي) به خبرنگار فارس گفت: شايد مستاجر از بسته سياستي اجاره بها كه گفته شده ثبت قرارداد بايد 2 ساله باشد راضي به نظر برسد اما مسوولان بايد بدانند كه راه فراري هم وجود دارد، زيرا ممكن است مالك در ابتدا‌، مبلغي خارج از قرارداد را دريافت ‌كند كه در اجاره نامه هم قيد نشود.

در همين حين يكي از مالكان كه با تنظيم قرارداد اجاره2 ساله مخالف است اظهار داشت‌: كدام قانون مي‌تواند مالك را موظف كند كه واحد خود را 2 ساله به مستاجر اجاره بدهد.

وي ادامه داد‌: شايد مستاجري مجبور به اجاره يك واحد مسكوني تنها براي يكسال باشد آيا به اجبار بايد قرارداد 2 ساله امضا كند؟ به فرض هم اگر متقاضي راضي به تنظيم قرارداد اجاره 2 ساله شد، اما اگر در مدت زمان قرارداد مجبور به فسخ آن شد بايد مبلغي را به عنوان خسارت موجر پرداخت كند؟

در همين حال يكي از مستاجران هم از تنظيم قراردادهاي اجاره 2 ساله استقبال و گفت‌: اميد است زماني كه كد رهگيري براي انجام قرارداد ثبت مي‌شود سازمان مربوطه هم بر ميزان اجاره بها نظارت كند‌، اما در اين حين همانطور كه گفته شد عده‌اي از مستاجران اطلاع كافي ندارند كه با اجراي اين طرح نرخ اجاره تغيير خواهد كرد يا خير؟

زماني ادامه داد‌: تنظيم مدت زمان اجاره قابليت دستوري شدن ندارد، به همين علت بهتر است مدت زمان قرارداد را به عهده مستاجر و موجر بگذارند‌.

*بنگاه داران مخالف بسته سياستي اجاره

محرمي يكي از بنگاه داران منطقه فرشته است كه مخالف بسته سياستي اجاره بها است مي گويد:با ابلاغ تنظيم قراردارد اجاره 2 ساله اين ابهام بين افراد پيش آمده كه آيا براي تنظيم و ثبت اين قرارداد حق كميسيون هم دچار نوسان خواهد شد‌. از طرف ديگر برخي هم تنظيم قرارداد اجاره 2 ساله را مناسب ارزيابي كردند، اما به شرطي كه بنگاهدار و موجر، اجاره بها را بيش از حد معمول افزايش ندهند، زيرا شواهد نشان مي‌دهد كه مشاوران املاك از تنظيم قراردادهاي يكساله بيشتر سود مي‌كنند.

وي ادامه داد:آيا اينگونه دستورالعمل‌ها ضمانت اجرايي هم دارد چرا كه پاسخ هر بنگاهداري كه با آنها صحبت مي كرديم اين چنين بوده‌ كه موجران قراداد دو ساله را قبول نخواهند كرد‌.

وي افزود‌: اين طرح به ضرر مستاجر است؛ چرا كه هر موجري با اين فكر كه سال بعد نمي‌تواند مبلغ اجاره را افزايش بدهد واحد خود را با نرخي بالاتر از قيمت واقعي اعلام مي‌كند. به نظر مي‌رسد بهتر باشد اتحاديه املاك كشور براي هر قسمت تهران با توجه به منطقه‌، امكانات‌، متراژ و... نرخ مشخصي را تعيين كنند‌.

به گفته وي،در محله فرشته يك واحد آپارتمان 200 متري كه قبلا 120 ميليون تومان رهن كامل بود در حال حاضر يعني بعد از عيد به 150 ميليون تومان رهن كامل افزايش يافته است.

*قراداد دو ساله نداريم؛رشد بيش از 40 درصدي اجاره در پاسداران

محبتي از بنگاه داران منطقه پاسداران در خصوص بسته سياستي اجاره بها و تغيير و تحول نرخ اجاره بها در فصل بهار گفت: در تمام دنيا قراردادهاي تنظيم شده مسكن يكساله است و ما نيز تاكنون چنين طرحي نديده بوديم كه به مالك بگويند بايد ملك خود را دو ساله اجاره بدهيد.

وي ادامه داد:قيمت اجاره بها در سال جاري از رشدي برخوردار شده كه اتفاقا غير قابل باور است چرا كه هنوز فصل نقل و انتقال به آن شكل داغ نشده است اما ظاهرا موجران عطش بالا بردن قيمت ها را از هم اكنون آغاز كرده اند.

به گفته وي،به عنوان مثال در منطقه پاسداران يك واحد آپارتمان 160 متري 30 ميليون تومان پول پيش و ماهانه يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره به ما فايل شده است در حاليكه اين واحد مسكوني قبل از عيد ماهانه يك ميليون و 100 هزار تومان بوده است.

محبتي تاكيد كرد‌: مقايسه‌هايي كه بين نرخ اجاره و قيمت فروش واحدهاي مسكوني در مناطق مختلف بيان مي شود نشان‌دهنده اين مساله است كه اگرچه مستاجران در ازاي پرداخت مبالغي تحت اجاره بها مي‌توانند واحدي را خريداري كنند اما كاملا مشخص است واحد اجاره‌اي از متراژ بيشتري نسبت به واحد فروش برخوردار است و اين موضوع يكي از علت‌هايي است كه عده‌اي از مستاجران اجاره‌نشيني را ترجيح مي‌دهند‌.

* قرارداد اجاره براي بيش از يكسال توافقي است

از طرف ديگر سيدي بنگاهداري در خيابان ميرداماد درباره ميزان اطلاع از بسته اجاره‌ گفت‌: در حال حاضر بسته اجاره‌بها ابلاغ نشده و تنها ثبت شدن فرم‌هاي اجاره در سامانه رهگيري ابلاغ شده است‌.

وي همچنين در رابطه با‌ اينكه آيا ‌اين طرح قابليت اجرا را دارد يا نه‌ اظهار كرد‌: معمولا قرارداد اجاره براي بيش از يكسال به صورت توافقي بين مالك و مستاجر تنظيم مي‌شود و‌ اين طرح از گذشته در حال اجرا بوده است كه در‌ اين قرارداد به طور مكتوب ذكر مي‌شود كه با توجه به شرايط زماني نسبت به تمديد قرارداد توافق خواهد شد يا‌ نه‌.

*تنظيم قرارداد بلندمدت اجاره، به نفع مستاجران

رضاييان يكي از بنگاهداران منطقه نياوران به خبرنگار فارس گفت: نوسان نرخ اجاره مسكن به قدري با خواسته مالكان هماهنگ است كه جز از طريق افزايش عرضه واحدهاي اجاره‌اي، راه‌هاي ديگري همچون تغيير مهلت قرارداد يا مشوق‌ مالياتي، براي كنترل نرخ اجاره جوابگو نخواهد بود.

وي ادامه داد:به اعتقاد مديران بنگاه‌هاي مسكن در تهران، تنظيم قرارداد بلندمدت اجاره فقط مي‌تواند دغه‌هاي مستاجران را كاهش دهد، اما نمي‌تواند مانع رشد اجاره‌بها شود.

وي ادامه داد:در منطقه نياوران براي يك واحد آپارتمان 160 متري از سوي صاحبخانه 15 ميليون تومان پول پيش با يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره ماهانه است اين در حالي است كه همين آپارتمان در سال گذشته يك ميليون و 100 تا 150 هزار تومان بود.

به گفته وي، اجاره يك واحد 160 متري واقع در آصف در بازار اجاره زعفرانيه به صورت 30 ميليون تومان وديعه و يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره ماهانه اعلام شده كه در كل رهن اجاره اين واحد حدود 80 ميليون تومان است و مستاجر با اين مبلغ مي‌تواند يك واحد 70 متري در منطقه متوسط رو به پايين تهران خريداري كند‌.

*خوشحالي مستاجري با 30 ميليون پيش با ماهي 350 هزار

محمديان يكي ديگر از بنگاه دارن منطقه 3 در خيابان جلفا مي گويد: در حال حاضر اگر قرار بود تغيير خاصي در نرخ‌هاي اجاره واحد مسكوني در مقايسه با سال گذشته اتفاق نيفتد، اما جو رواني ناشي از ورود بسته اجاره به بازار مسكن اين شرايط آرام را ملتهب كرد.

وي ادامه داد:هم‌اكنون روزانه تعداد فايل‌هايي كه براي اجاره به بازار مسكن پيشنهاد مي‌شود نصف فايل‌هاي مربوط به فروش است كه اين حجم محدود در صورتي كه تهديدي متوجه موجران شود، مي‌تواند كاهش پيدا كند و نرخ اجاره را بيش از پيش بالا ببرد.

جعفري يكي از مستاجراني كه از بابت اجاره يك واحد مسكوني خوشحال به نظر مي رسد گفت:بلاخره بعد از يك ماه دوندگي موفق شدم يك آپارتمان 87 متري براي اجاره تهيه كنم.

وي ادامه داد:براي اين آپارتمان 30 ميليون تومان پول پيش داده و ماهي 350 هزار تومان اجاره خواهم داد اما خدا را شكر و در حال حاضر خيلي خوشحال هستم.

وي ادامه داد:وقتي وارد اين بنگاه شدم موجر به من گفت كه اگر پول نقد داري و تا فردا مي تواني پول را به من برساني اين خانه را به تو اجاره مي دهم.

*تنظيم قرارداد اجاره دو ساله شدني نيست

اكبري يكي ديگر از فعالان بازار مسكن در محدوده ميدان وليعصر گفت‌: تنظيم قرارداد اجاره دو ساله انجام شدني نيست، چرا كه‌ اين دسته از قراردادها (اجاره) قرارداد يك‌طرفه است، زيرا مالك براساس برآورد‌هاي خود تصميم مي‌گيرد كه واحدش را براي چه مدت زماني به دست مستاجر بسپارد حتي ممكن است قرارداد اجاره دو ساله تنظيم شود و مستاجر فردي لايق براي قرارداد دو ساله نباشد يا بالعكس با ‌اين مثال كاملا واضح است كه‌ اين طرح نشدني است و موفق نخواهد بود‌.

وي تصريح كرد‌: هم اكنون تعداد انگشت‌شماري از موجران در بازار حاضر به تنظيم قراردادهاي ‌اين چنيني هستند مگر‌ اينكه دولت به سياست‌هاي تشويقي (معافيت مالياتي براي واحدهاي اجاره‌اي‌، ارائه تسهيلات به واحدهاي نيمه‌كاره در بازار اجاره و غيره) كه براي آن دسته از مالكاني كه‌ اين طرح را اجرا مي‌كنند در نظر گرفته شده، جامه عمل بپوشاند‌.

به گفته يكي ديگر از بنگاه داران در منطقه چهار راه وليعصر،اين بسته سياستي هنوز ابلاغ نشده اتفاقا نرخ اجاره بها حدود 30 درصد گران شده است.

وي ادامه داد:در منطقه ابوريحان يك آپارتمان نوساز 70 متري 30 ميليون رهن كامل و يا 10 ميليون پول پيش با ماهي 600 هزار تومان است كه اتفاقا همين آپارتمان در اواخر سال گذشته حتي براي 500 هزار تومان هم التماس مستاجر مي كرد.

گزارش از اكبر محمودي