اشاره: يكي از اساسي ترين نيازها و در واقع مهم ترين دغدغه امروز شهروندان ، تهيه مسكن اعم از خريد يا اجاره و رهن مي باشد و چون اين مهم نوعا از طريق مراجعه به آژانس هاي مسكن ( بنگاه معاملات املاك) ميسر مي شود لذا آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت اين آژانس ها ضرورت به نظر مي رسد از اين رو بنا داريم تا به بررسي نحوه فعاليت آنها در رابطه با خريد و فروش املاك بپردازيم.
تعريف عقد يا قرارداد
عقد يا قرارداد و يا معامله عبارت است از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند كه مورد توافق آنها باشد يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است. بعد از توافق فروشنده و خريدار در ثمن ( قيمت ) و مبيع ( مالي كه قصد فروش آن را دارند ) به محض اينكه فروشنده بگويد فروختم و خريدار بگويد خريدم عقد ايجاد مي شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است ايجاد مي كند بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده ( خريدار ) ايجاد مي شود.
ليكن نظر به اينكه نقل و انتقال اموال غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي مي باشد ، شخصي مالك شناخته مي شود كه سند رسمي به نام او صادر شده است.
نكته
استثنانا بر خلاف قواعد كلي عقد بيع اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم به خريدار مبيع كه ممكن است خانه يا هر چيز ديگري باشد در اثر زلزله ، طوفان ، آتش سوزي و ... تلف شود فروشنده بايد بهاي معامله را به خريدار برگرداند.
نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاك
نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده و خريدار ، طيف گسترده اي دارد كه جداگانه بررسي مي شود:
الف ) نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده
روال كار در بنگاه هاي املاك عمدتا بدين نحو مي باشد كه افرادي كه در صدرد فروش املاك خود مي باشند:
يا مستقيما به آژانس املاك مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آنها بيان مي كنند.
با از طريق آگهي هاي روزنامه اين كار را انجام مي دهند.
در خصوص دسته اول ، فروشنده به مشاورين املاك مراجعه كرده و اعلام فروش مي كند براي تعيين قيمت نيز با شخصا اعلام نظر مي نمايد يا نظر مشاورين املاك را ملاك عمل قرار مي دهد لذا نقش آنها در تعيين قيمت كارشناسي در اين مرحله حايز اهميت است.
در مورد دسته دوم ، اصولا شركت هايي وجود دارند كه با مراجعه به آگهي هاي موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فايل هاي چاپي نموده و هر ماه آن فايل ها را به مشاورين املاك داده بابت اين كار حق الزحمه اي به صورت ماهيانه دريافت ميكنند.
ب ) نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاك متناسب با شرايط خريداران دسته اول از خريداران
دسته اول از خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ... به آژانس ها مراجعه مي كنند و در ابتدا با خود مشاورين آژا نس ها وارد گفتگو مي شوند اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند مشاورين آنها را به بساز و بفروش هايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آنها باشند معرفي مي كنند.
اما اگر همين شهروندان قصد خريد اقساطي و .... داشته باشند فايل هاي فوق را به آنها مي دهند در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي كنند در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالكيت و مدارك يكديگر مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم مي نمايند در اين مرحله اتحاديه املاك وارد عمل شده و بيع نامه هاي چاپي اي را كه ( به نظر مي رسد در تنظيم آنها از افرادي آشناي به مسايل حقوقي استفاده شده و داراي شماره هاي مخصوصي است) به آژانس هاي املاك ارايه مي نمايد در مرحله آخر كافي است مشاور املاك اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و ساير ضوابط معامله را در جاهاي خالي پركند.
دسته دوم خريداران
دسته دوم خريداران ممكن است بساز و بفروش ها باشند كه عمدتا خانه هاي كلنگي و زمين ها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري مي كنند بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي شوند متمركز است.
بعضي از مشاورين املاك در اين مرحله شيوه هاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاك انجام مي دهند بدين نحو كه از فروشنده دعوت مي شود كه براي مذاكره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگي كرده باشند، بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريدار ي ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت مي كنند سپس وارد مذاكره مي شوند و ملك را به بهاي اندك و گاه ثمن بخس خريداري مي كنند.
دسته سوم خريداران
دسته سوم همان مشاوران املاك مي باشند كه با تفاوت جزيي عمليات فوق را انجام مي دهند. همان طور كه گفته شد ، قرارداد در فرم هاي چاپي خاصي تنظيم مي گردد يك سوم كل قيمت در دفتر املاك داده شده ، يك سوم بهاي معالمه نيز هنگام تحويل ملك و تاديه مابقي ، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موكول مي شود.
نكاتي چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات در آژانس هاي املاك
مشاوين آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرارداد از سند مالكيت براي تكميل قرارداد چاپي استفاده مي كنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده بر مي گردانند حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع ، در آژانس املاك ديگري حاضر شده و ملك خود را به شخص ديگري منقل كند و اين عمل را حتي چند بار نيز تكرار كند. در اين صورت خريداران با فروشنده اي مواجه مي شوند هكه با انجام معاملات معارض ، مشكلات متعددي را براي آن خريداران ايجاد مي نمايد براي رفع اين مشكل كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املاك قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و كلاهبردار جلوگيري گردد البته لازم به ذكر است كه به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكيتي كه به عنوان امانت در اختيار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خيانت در امانت آنان با حساسيت بيشتري مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است كه در جاي خود عامل مهمي در جهت جلوگيري از معاملات متعارض به حساب مي آيد.
مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك در مقابل سند رسمي مالكيت فروشنده قابليت استناد دارد يا خير؟
به عبارت ديگر آيا بر اساس بيع نامه عادي مي توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟
پاسخ: اصولاقراردادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي گردند شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند ، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست، بر اين اساس، بيع نامه تنظيم در آژانس املاك نيز از اين قاعده مستثني نيست نهايت اينكه خريدار در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي ، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم رسمي را دارد.
در صورتي كه فروشنده داراي سند مالكيت رسمي از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي خودداري نمايد، خريدار مي تواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم نمايد به عنوان ضمانت اجراي قوي ( براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي) مي توان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي نمايد و در هر صورت معامله معتبر مي باشد اما خريدار مي تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي ، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله ، مطالبه نمايد چنانچه خريدار در اين ادعا و مطالبه موفق شود مي تواند معامله واقع شده را ثبت رسمي نمايد براي استحكام قرار داد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در ذيل بيع نامه ها محلي را براي امضاي شهود قرار داده اند كه توصيه مي شود حتما اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اكنون نمونه اي از مبايعه نامه اموال غير منقول و نيز با توجه به نقش اجاره واحد هاي مسكوني در زندگي روزمره يك نمونه از اجاره نامه نيز ارايه مي گردد.

بسمه تعالي
اجاره نامه
الف : موجر ( موجرين) خانم / آقاي .............فرزند................... دارنده شناسنامه شماره ................صادره از ................... شغل ...............
آدرس محل كار..................
تلفن تماس.......................... وكالتا طبق وكالت نامه شماره ........................دفترخانه...............................

ب :) مستاجر / مستاجرين ) خانم / آقاي : .................... فرزند .......................... دارنده شناسنامه شماره .................. تلفن تماس.........................
ج ) مورد اجاره : عبارت است از شش دانگ يك دستگاه / يك باب .............. واقع در .................... به مساحت ............... موضوع سند مالكيت واقع در ...................... به مساحت ............................ موضوع سند مالكيت چاپي به شماره ............... جز ء پلاك ثبتي .....................بخش .................. صفحه ................. دفتر ........................ مشتمل بر............... اتاق خواب با حق استفاده از برق ، آب ، گاز ، تلفن ، شوفاژ ، پاركينگ ، زيرزمين ، انباري و تلفن شماره ............... و ساير لوازم و ملحقات مربوطه كه قبلا به رويت مستاجر رسيده است.
ه ) اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ....................... ريال كه به قرار ماهي ............ ريال در اوايل / اواخر هر ماه به موجب قبص رسيد تاديه شود و در صورت تاخير از تاديه هر يك از اقساط اجاره بها بيش از ده روز از طرف مستاجر ، موجر مي توان به موجب قانون مالك و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخليه مورد اجاره اقدام نمايد.
تبصره: مبلغ ............... ريال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا / طي چك ......... به موجر پرداخت شد زمان پرداخت اين قرض تا تاريخ انقضاي مدت اجاره يا زمان فسخ است لكن بين طرفين مقرر شده كه قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دين را ندارد مگر اينكه مورد اجاره تخليه و عين آن به موجر مسترد شود.
شروط و توضيحات
1- مورد اجاره صرفا جهت سكونت مستاجر و خانواده اش كه جمعا ....... نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غير كلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزينه هاي مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...
توضيحات........................................
.........................................................

امضاء موجر امضاء مستاجر امضاء شاهد يك
امضاء شاهد دو امضاء و مهر مشاور املاك

نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبايعه نامه هاي معامله ملك غير منقول
بسمه تعالي
مبايعه نامه
يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود ( قرآن كريم/ سوره مائده / آيه 1)
تاريخ تنظيم / / 138
ماده 1- طرفين معامله
1-1 : فروشنده .......................... فرزند........................ داراي شناسنامه شماره........................... صادره از ........... ساكن نشاني........................................ تلفن ..............................
1-2 خريدار: .............................. فرزند ............................... داراي شناسنامه شماره....................... صادره از ........ ساكن نشاني :............................... تلفن ............................
ماده 2 : مورد معامله و مشخصات آن
مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده به رويت خريدار رسانده و مورد قبول و تاييد خريدار مي باشد عبارت است از ششدانگ ........................................... يا جميع لواحق و توابع شرعي و عرفي آن كه داراي يك جلد سند مالكيت به شماره ملك ................................... و به شماره ثبت دفتر......................... بخش ....................... كه فروشنده به رويت خريدار رسانيده است و خريدار از كميت و كيفيت ارزش مورد معامله باطلاع كامل حاصل نموده و مورد قبول خريدار مي باشد.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از :.....................................................................
ماده 3 : قيمت كل مورد معامله:
قيمت .......................................... مور معامله ............................ مبلغ ............................... ربال، معادل ..................... تومان و به ترتيب زير از وجه رايج مورد توافق متعاملين قرار گرفت ، كه از طرف خريدار به فروشنده پرداخت مي گردد :
1-3: مبلغ .................... ريال ، معادل......................... تومان به عنوان قسمتي از ثمن معامله ......................... نقدا ..................طي ............... فقره چك بانكي و مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود.
2-3: مبلغ ......................... ريال، معادل ...................................تومان همزمان با تحويل مبيع و به تصرف مشتري دادن آن در مورخ / /
3-3: مبلغ......................... ريال ، معادل .................... تومان در تاريخ / / 13 همزمان با تنظيم سند رسمي انتقال و در دفترخانه شماره ...........
تبصره : عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 اين مبايعه نامه از سوي خريدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله گرديده و با انفساخ معامله ، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار نمايد و در اين مورد نياز به اخذ هيچ گونه مجوز ديگري نمي باشد.
ماده 4: شروط معامله
1-4: تاريخ تخليه و تحويل مبيع مورخ / / 13 تعيين مي شود كه همزمان با تخليه و تحويل مبيع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تاديه مي گردد.
2-4 : تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخ / / 13 مي باشد كه طرفين ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمي شماره ................. واقع در ................. براي انجام كليه تعهدات مندرج در مبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل و انتقال مي باشند.
3-4: فروشنده مكلف است قبل از تاريخ تنظيم سند رسمي ، كليه اسناد و مدارك لازم اعم از مفاصا حساب هاي مالياتي نقل و انتقال ، عوارض نوسازي ، گواهي پايان ساختمان و ........... را تهيه و به دفترخانه فوق الذكر تسليم نمايد به طوري كه در روز تنظيم سند رسمي هيچ گونه مانعي براي تنظيم سند موجود نباشد.
4-4 : حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارك لازم و حضور خريدار بدون همراه داشتن باقيمانده ثمن معامله ( به صورت چك تضميني يا وجه نقد) در حكم عدم حضور است و ملاك عدم حضور در دفترخانه، گواهي صادره از دفتر خانه مذكور مي باشد.
5-4: در صورت عدم تخليه و تحويل مورد معامله در تاريخ مذكور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ............... ريال ، معادل ............... تومان به عنوان جبران خسارت تاخير در تحويل مبيع در حق خريدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خريدار در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، ضمن آنكه فروشنده حق فسخ مبايعه نامه را خواهد داشت ، مي تواند بايت تخلف از انجام تعهد خريدار مبلغ ............... ريال ( معادل ......................... تومان) از پيش پرداخت را كسر نموده و باقيمانده را به وي مسترد نمايد.
7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند اگر چه به مقامات صالحه قضايي الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفتر خانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد .
تبصره: چنانچه خريدار الزام فروشنده مستنكف را جهت حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي از مقامات قضايي مطالبه نمايد فروشنده هيچگونه حق و ادعايي نسبت به مابقي ثمن مورد معامله نخواهد داشت.
8-4: خريدار حق دارد مورد معامله را جزعا يا كلا ولو به صورت صلح حقوق يا وكالت به غير منتقل نمايد كه در اين صورت و حسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي ( موضوع بند 2-4 ) به نام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت و تكاليف خريدار مذكور در اين مبايعه نامه نيز از حيث پرداخت الباقي ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وي قرار خواهد گرفت.
10-4 : هر گاه مبيع مورد ادعاي ديگري قرار گرفت يا بعدا اين ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوري كه عملا نقل و انتقال تحقق پيدا نكند يا سند تنظيم ابطال گردد ، فروشنده ملكف است ثمن معامله را به قيمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس) به خريدار پرداخت نمايد و چنانچه در اين زمينه خسارتي هم متوجه خريدار شود بايد اين خسارت را نيز جبران كند.
11- 4: متعاملين بر اساس آيه ( اوفوا بالعقود) و قاعده ( المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم مي شوند نسبت به انجام كليه تعهدات خود به شرح اين مبايعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظيم و امضاي سند رسمي مورد معامله اقدام نمايند.
12- 4: تاديه ماليات و عوارض اعم از نقل و انتقال ، عوارض شهرداري، دارايي و .... به عهده فروشنده بوده و هزينه هاي نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفين مي باشد.
اين مبايعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و با رعايت كليه شرايط و مقررات شرعي و قانوني معاملات در كمال صحت و سلامت با اراده شخصي با علم و آگاهي از كم و كيف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مكان و نيز برابر ارزش مبيع با ثمن تنظيم شده و طرفين با رضايت كامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط كافه خيارات خصوصا خيار غبن اگرچه فاحش باشد هيچ يك از طرفين حق فسخ آن را ندارد و صيغه شرعي عقد بيع ايجابا و قبولا جاري شد و نسبت به آنان و ورثه و قايم مقام قانوني لازم الاجرا بوده و نوسانات قيمت ها هم هيچگونه تاثيري در مبايعه نامه ندارد.
فروشنده ..................
خريدار................
شهود.......................